Финансовият и имотният консултант Тихомир Тошев представи за зрителите на предаването "Под лупа" на ТВ "Европа" каква е ситуацията на пазара на имоти, има ли промяна в статуквото от предходните години, както и каква е тенденцията занапред в това отношение. Той даде няколко практични съвета за удачна сделка при закупуване на имот, както и какви са неписаните правила, които всеки купувач на жилище е добре да знае.

ИНТЕРВЮ НА НИКОЛАЙ ЛЕФЕДЖИЕВ

- Възстановяват ли се темповете на строителството през последните няколко години? Това беше секторът, ударен най-много от кризата.

- Така е. През 2011 г. за пръв път видяхме лек ръст на разрешителните за строеж, което значи, че инвеститорите започват да се оглеждат за нови интересни проекти и стартират такива. Това ще става много предпазливо.

- Какво се търси в момента на пазара повече - ново или старо строителство?

- Не са малко сделките с панелното строителство, търсенето към ново строителство също го има. Напоследък клиентите много-много не харесват новото строителство, което е завършено само на шпакловка и замазка. Това, че трябва да вложат значителни средства, за да доведат жилището в състояние, годно за живеене в него, кара хората по-скоро да търсят готови жилища. Най-вероятно това ще продължи и през 2012 г. Хората ще купуват жилищата си според финансовите си възможности и локацията.

- Кризата свали цените на имотите. Има ли сега едни средни цени, които, да кажем, са за квадратен метър за столицата и за по-големите градове, които да пазят равнището?

- Трудно е да се дадат средни цени. За София цените варират от 550 евро на квадрат в крайните квартали до 1000 евро в центъра и широкия център. Цената на едно жилище се определя от неговата локация, града, в който се намира, начина на завършване, така че за средни цени е трудно да говорим.

- Имаше един бум на продаването на жилища на зелено. Кризата обаче удари и тези продажби и може би те са с по-ниска стойност, но са по-рискови. Сега как се развива този пазар?

- Като цяло хората избягват да купуват жилища на зелено. Търсене на жилища има поне при достигането на Акт 14 или т.нар. груб строеж, но основно хората търсят жилища с разрешение за живеене, които ще използват веднага. На пазара се използват жилища на зелено, но те са с различни типове на финансиране.

- Има разнопосочно мнение сред експертите за увеличаване цената на жилищата в следващите няколко години. Кой е правилният в случая?

- И двамата са прави донякъде, тъй като дългосрочно цените на жилищата винаги растат. Ако решите в момента да купите жилище и да очаквате, че след 2-3 години ще го продадете по-скъпо и ще спечелите, аз не бих го направил. Най-вероятно цените на жилищата през следващите 2-3 години ще се държат около тези нива, но в един момент тенденцията ще се обърне и те ще тръгнат нагоре, както вървяха в периода 1990 г. – 2008 г. – почти без спадове. Дългосрочно жилището в световен план е било винаги една добра инвестиция. На този етап цените са с около 40% по-ниски от пика през 2008 г., от друга страна, самият пазар предполага да намерите много изгодна сделка, защото общият процент на намаляване е такъв, но на пазара по различни причини излизат и още по-изгодни предложения. Но има хора, които не чувстват тази сигурност. Въпреки че 2011 г. даде ясни сигнали, че икономиката на България се възстановява, че нещата се стабилизират, в края на годината пък започна дълговата криза в Европа, което ще доведе до нов период, в който пазарът ще е под знака на кризата. Това кара хората да бъдат предпазливи.

- Все пак обаче може би има психологически момент в кризата, тъй като по данни на БНБ хората държат в банки над 33 млрд. лева спестявания. Те няма да тръгнат да ги харчат, ако не кажем, че все пак има и добри моменти, че тръгваме нагоре, както казахте в началото на нашия разговор.

- Така е, 2011 г. беше една от трите години на кризата и е най-добрата година, но тези притеснения, които хората имат, ги карат да спестяват и да не потребяват. Те ще започнат да харчат повече, когато се върне доверието на пазара – в смисъл, че ще се даде по-голяма сигурност, че тенденцията оттук нататък е към възстановяване на пазарите, че техните доходи ще започнат да растат, както растяха в периода преди кризата, че ще е лесно да си намериш работа.

- Какъв процент от заплатата си може да задели един ваш клиент, за да погасява своя заем към дадена банка?

 - Ако той не е семеен и само това е доходът в неговото едночленно семейство, нашият съвет е в никакъв случай разходите за всякакъв тип кредит да не надхвърлят 40% от дохода му. Този процент може да порасне, когато доходите растат. Ако доходите в едно семейство възлизат например на 3000 лева, то може да си позволи 50-60% от доходите да отиват за обслужването на кредита. Моят съвет е хората, които искат да закупят едно жилище, да имат поне 20% от неговата стойност. И да имат заделени между 5 и 7% от стойността на жилището като съпътстващи разходи – местен данък, нотариални такси, начални такси за кредита, разход за оценка, разход за застраховка.

- А какви са границите на лихвите по кредитите на банките?

- В момента лихвите по евровите кредити продължават да се движат в границите на 6,75% – 7,5%. Фиксираните лихви са в границите на 5,5% – 6,5%. Левовите лихви се движат в границите на 7,5% – 8%.

- Как приемате идеята за съществуването на национален граждански регистър, който да предотвратява имотни измами, като в него се обявяват имотите, които не се продават?

 - Аз винаги приветствам всяка нова идея, която би помогнала с нещо на пазара. Тук трябва много внимателно да се обмисли как това ще бъде наистина полезен инструмент.

- Смятате ли, че през 2012 г. пазарът ще бъде повлиян и от т.нар. необслужени ипотечни кредити от банките, които предлагат жилища на пазара от това?

- Не, не мисля, че те могат да окажат влияние. Най-малък е процентът на проблемни кредити при ипотечните кредити. Имаме около 160 хил. отпуснати ипотечни кредита в момента, 20 или 30%  от тях да се влошат, дори всички да се влошат, това е много малък процент на фона на жилищния фонд собственост в България, така че те не биха могли да повлияят ценово на пазара, по-скоро пазарът ще продължи ценово да се води от търсенето и предлагането.

- Какъв е съветът ви – ипотечният кредит да се тегли в евро или в лева?

- На този въпрос последните няколко години отговорът му винаги е – в евро, защото лихвите по евровите кредити са по-ниски. Една тенденция обаче от края на годината показва, че имаме на пазара оферти, на които лихвите в евро и лева са много близки.